Blog

Nájemní smlouva – jak má vypadat?

Pokud nebudete svůj byt prodávat, ale pouze ho svěříte někomu do užívání, budete s ním uzavírat nájemní smlouvu. Možná si řeknete, že takových smluv už uzavřeli lidé před vámi tisíce, tak že prostě stáhnete z internetu nějakou šablonu a budete mít pokoj. Existuje ale několik pravidel, která musíte při tvorbě takové smlouvy dodržet. Kdybyste něco podcenili, mohli byste časem narazit na to, že taková smlouva třeba vůbec neplatí. Až tedy budete svůj byt nebo dům někomu svěřovat, zde najdete pár pravidel, která pro nájemní smlouvu platí.

Smlouva od hlavičky po podpis

  • Nájemce a pronajímatel, dvě strany, které uzavírají tento smluvní vztah. Pronajímatel je vlastníkem bytu a nájemce v něm brzy bude bydlet. Pronajímatel může být i právnická osoba. Nájemce může být pouze fyzická osoba. Oba musí být ve smlouvě jasně označeni. O fyzických osobách uveďte ve smlouvě jméno, příjmení, bydliště a v nejlepším případě i datum narození a rodné číslo. Právnické osoby by měly mít ve smlouvě identifikační číslo a sídlo.
  • Musí mít písemnou formu. Pokud by nájemní smlouva byla sjednána jen ústně, nájemce má právo ji označit za neplatnou. To ale jen do doby, dokud zaplatí první nájemné. Pronajímatel takovou možnost ze zákona nemá. Ústní smlouva by byla zákonem uznána za platnou až poté, co by nájemce využíval byt 3 roky a obě strany závazku by se chovaly, jako by byl byt opravdu v nájmu. Například by nájemce platil nájemné a pronajímatel poskytoval nezbytné služby.
  • Povinnosti pronajímatele. Dát někomu byt do nájmu, většinou neznamená jen podepsat smlouvu a jít od válu. Pronajímatel je ze zákona povinen dodávat nájemci nezbytné služby. Do těch patří – dodávky vody, tepla a teplé vody, odvádění odpadních vod, osvětlení, úklid společných prostor, provoz a čištění komínu, provoz výtahu, odvoz komunálního odpadu. Tyto služby mohou obě strany po dohodě upravit. Je možné služby z povinností odebírat, nebo k nim i některé přidat.
  • Pronajímatel přenechává nájemci byt za úplatu. Toto musí v nájemní smlouvě zaznít. Ve výjimečných případech je možné, aby úplata nebyla peněžní. Může jít například o přenechání bytu výměnou za provedení rekonstrukce. Taková domluva musí být ve smlouvě přesně vysvětlena a musí jít o něco navíc. Není možné přenechat byt pouze za běžnou péči o něj, kterou by nájemce prováděl i kdyby platil nájemné. Také by ve smlouvě měla být hodnota nájemného a den, kdy se bude nájemné platit a za jak dlouhý úsek. Pokud by tam toho chybělo, výše nájemného by byla tzv. obvyklá výše, což je částka, kterou platí i ostatní v této lokalitě za podobné byty. Pokud by chyběly termíny, nájemné by bylo splatné vždy k 5. dni v měsíci, a to na měsíc předem.
  • Byt musí být nezaměnitelně označen. Ze smlouvy musí být nad slunce jasné, o který byt se jedná. Je dobré označit jej adresou, číslem bytu, nejlépe i výměrou nebo podlažím.
  • Jak dlouho bude nájem trvat. Součástí smlouvy by mělo být také, zda jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou. Také by si měly obě strany definovat, jaké jsou podmínky při výpovědi nájmu a jak je dlouhá výpovědní lhůta.
  • Vybavení zahrnuto. Byt k nájmu bývá často vybaven alespoň nějakým základním vybavením. Takové by mělo být konkrétně zmíněno ve smlouvě. Nestačí pouze napsat tak byt a jeho vybavení, nebo byt a příslušenství.
  • Den předání. Je vhodné sjednat si přesně den předání bytu. Pokud tam této den není, platí, že byt může nájemce začít užívat od 1. dne měsíce, který následuje po měsíci, kdy byla smlouva podepsána.

Na co si dát pozor

Až budete uzavírat nájemní smlouvu a budou v ní všechny potřebné náležitosti, je ještě pár věcí, které je dobré zkontrolovat. První z nich by si měl zkontrolovat nájemce. Je ten, kdo mi byt pronajímá, opravdu vlastníkem? To lze ověřit přímo na katastru nemovitostí a předejít tím nějakému překvapení. Pokud by byt vlastnilo více vlastníků, museli by všichni dát k nájmu souhlas a pověřit jednoho z nich plnou mocí.

Pronajímatel by zase měl vědět, že existují určité zákazy, které si může do smlouvy psát, jak se mu zachce, ale nebudou platné. Nájemce je pod určitou ochranou a všechny následující věci mu zákon povoluje. Není možné zakázat mít v bytě domácí zvířata, kouřit, vodit si tam návštěvy nebo v bytě podnikat. Takové zákazy by neplatily i pokud by je obě strany podepsaly ve smlouvě. Nájemce na oplátku nesmí byt ničit nebo v něm obtěžovat sousedy a spolubydlící.

V nájemní smlouvě je také možné sjednat zvyšování nájemného. V takovém případě by měla ke smlouvě patřit tzv. inflační doložka. Také může pronajímatel požadovat kauci. Ta nesmí být vyšší než 3 nájmů. Podrobněji si o kauci můžete přečíst v jednom ze starších článků.

Až se prokoušete všemi administrativními náležitostmi, může nájem velmi dobře fungovat jako win win spolupráce a celý tenhle vztah pronajímatel – nájemce fungovat i roky jako namazaný stroj. 

19.9.2018